退去の立会いで、
入居時の写真と見比べる

このプランでは、アパートやマンションを預かる小さな不動産管理会社を想定しています。入居のときに紙の確認リストを入居者に渡し、部屋の写真は担当のスマートフォンに残しています。

退去の立会いでは、担当が紙のリストに傷の場所を書き込みます。事務所に戻ってから、入居時の写真をスマートフォンの中から探し、クロスを張り替えた年を工事の書類から調べ、表計算ソフトで精算書を作っています。

このプランの中心は入居時の記録と退去時の写真を、部位ごとに並べて見られるようにすることです。立会いのその場で「入居前からあった傷か」を入居者と一緒に確かめられ、精算書の金額の根拠もあとから説明できます。

国土交通省のガイドラインは、原状回復を「借りた当時の状態に戻すこと」ではなく、入居者の故意・過失や通常の使用を超える使い方による傷みを直すことと整理しています。経年変化や通常の使用による傷みの修繕費は家賃に含まれるとされ、2020年4月施行の改正民法621条でも、通常の使用による損耗と経年変化は入居者の原状回復の対象から除かれています。

ガイドラインに関する参考資料（令和5年3月）は、トラブルの大きな原因の1つを「入居時にあった傷か、いつできた傷か」がはっきりしないことだとし、入居時に確認リストを作って写真を撮っておくことを勧めています。このプランでは、入居時に部位ごとの写真を管理担当が撮り、入居者がスマートフォンで確かめて追記できるようにします。退去立会いの画面には、その記録と今日の写真が部位ごとに並びます。

入居者の負担になりうる傷みでも、ガイドラインはクロスなら6年、エアコンなら6年といった耐用年数で、経過年数が多いほど入居者の負担割合を小さくする考え方をとっています。画面では内装と設備を新しくした時期から負担割合の上限を出し、単価と量をかけた下書きを作ります。傷みの区分と、特約をどう扱うかを決めるのは管理担当とオーナーです。